HAPUSNYA
PERIKATAN DAN PERJANJIAN JUAL BELI TANAH
Kelompok 3 :
Ade
Suprianto 10213156
Nisaa
Titaley 16213469
Nur
Aini Ramadhanti 16213585
Puput
Damayanti 16213950
Reno
Ajie Tri Wibowo 17213414
Sidik
Abdullah 18213470
Kelas
: 2EA09
UNIVERSITAS
GUNADARMA
2015
HAPUSNYA PERIKATAN
A. PERBEDAAN HAPUSNYA
PERIKATAN DAN PERJANJIAN
1. Cara hapusnya Perjanjian :
·
Karena tujuan perjanjian sudah tercapai;
·
Dengan persetujuan kedua belah pihak
sesuai dengan Pasal 1338 ayat (2) KUHPerdata;
·
Karena ketentuan undang-undang, misalnya:
Pasal 1601 KUHPerdata tentang perburuhan, jika si buruh meninggal, maka
perjanjian perburuhan menjadi hapus;
·
Karena ditentukan oleh para pihak mengenai
perjanjian dengan jangka waktu tertentu;
·
Karena keputusan hakim; dan
·
Karena diputuskan oleh salah satu pihak,
yaitu jika salah satu pihak tidak melakukan prestasi, maka pihak lainnya tidak
wajib melakukan kontra prestasi.
2. 10 Cara Hapusnya Perikatan
Menurut Pasal 1381 KUHPerdata :
a. Pembayaran diatur dalam
Pasal 1382-1403 KUHPerdata
Pembayaran dalam arti sempit adalah
pelunasan utang oleh debitor kepada kreditor. Pembayaran seperti ini dilakukan
dalam bentuk uang atau barang. Pembayaran dalam arti yuridis teknis tidak
hanya dalam bentuk uang atau barang, tetapi juga dalam bentuk jasa, seperti
jasa dokter bedah, tukang cukur, atau guru privat. Objek pembayaran tergantung
dari sifat dan isi dan perjanjiannya.
Tempat Pembayaran Pasal 1393 KUHPerdata,
pada dasarnya tempat pembayaran dilakukan adalah di tempat yang
telah ditetapkan dalam perjanjian, antara kreditur dan debitur. Akan tetapi,
apabila kedua belah pihak tidak menentukan secara tegas tempat pembayaran, maka
pembayaran dapat dilakukan di:
·
Tempat barang berada sewaktu perjanjian
dibuat;
·
Tempat tinggal kreditur, dengan syarat
kreditur harus secara terus-menerus berdiam dan bertempat tinggal di tempat
tersebut; dan
·
Tempat tinggal debitur.
·
Tempat pembayaran itu bersifat fakultatif,
artinya bahwa pihak debitur dan kreditur dapat memilih salah satu dari tiga
tempat itu untuk melakukan pembayaran utang.
b.
Penawaran
Pembayaran, diikuti dengan Penitipan diatur dalam Pasal 1404-1412 KUHPerda
Suatu
pembayaran yang dilakukan dalam keadaan kreditur tidak mau menerima pembayaran
dari debitur, maka debitur dapat melakukan penawaran pembayaran tunai diikuti dengan
penitipan atau konsinyasi.
Caranya
adalah sebagai berikut :
·
Penawaran harus dilakukan secara resmi
oleh seorang Notaris atau seorang juru sita pengadilan.
·
Notaris atau juru sita membuat suatu
perincian dari barang-barang atau uang yang akan dibayarkan dan mendatangi
tempat tinggal kreditur.
·
Apabila kreditur menolak pembayaran, maka
Notaris atau juru sita akan mempersilahkan kreditur menanda-tangani proses
penyerahan tersebut dan jika kreditur tidak tanda tangan, maka dicatat oleh
Notaris atau juru sita di atas surat tersebut.
·
Debitur menghadap ke Pengadilan Negeri dengan membuat
surat permohonan kepada pengadilan supaya mengesahkan penawaran pembayaran yang
telah dilakukan itu.
·
Setelah penawaran pembayaran itu disahkan, maka barang
atau uang yang akan dibayarkan itu, disimpankan atau dititipkan kepada panitera
Pengadilan Negeri dan dengan demikian hapuslah hutang-piutang itu. Sehingga
Barang atau uang tersebut berada dalam simpanan di kepaniteraan Pengadilan
Negeri atas tangggungan atau resiko si kreditur.
c.
Penambahan
Utang (Novasi) diatur dalam Pasal 1413-1421 KUHPerdata
Suatu
perjanjian antara debitur dan kreditur, di mana perjanjian lama dan subjeknya
yang ada dihapuskan dan timbul sebuah objek dan subjek perjanjian yang baru.
Macam-macam
Novasi KUHPerdata Pasal 1413 yaitu :
·
Novasi objektif
Perikatan
baru, tetapi para pihak tetap.
Contoh:
Kewajiban untukmembayar sejumlah uang tertentu diganti dengan kewajiban untuk
menyerahkan sesuatu barang tertentu.
·
Novasi subjektif yang pasif
Perikatan
lama, tetapi penggantian debitur baru.
Contoh:
A berutang pada B. Namun, dalam pelaksanaan pembayaran utangnya A diganti oleh
C sebagai debitur baru, sehingga yang berutang akhirnya adalah C kepada B.
·
Novasi subjektif yang aktif.
Perikatan
lama, tetapi penggantian kreditur baru.
Contoh:
si Ani berutang pada Mina. Namun di dalam pelaksanaan perjanjian ini kedudukan
si Mina yang tadinya sebagai kreditur kini diganti oleh si Ali sebagai
kreditur. Sehingga perjanjian utang piutang itu tadinya terjadi antara si Ani
(debitur) dengan si Ali (kreditur).
Akibat Novasi (Pasal
1418 KUHPerdata) adalah Debitur lama yang telah dibebaskan dari
kewajiban oleh kreditur tidak dapat meminta pembayaran kepada debitur lama,
sekalipun debitur baru jatuh pailit atau debitur baru ternyata orang yang tidak
dapat melakukan perbuatan hukum.
d.
Perjumpaan
Utang (Kompensasi) diatur dalam Pasal 1425-1435 KUHPerdata
Penghapusan
masing-masing utang dengan jalan saling memperhitungkan utang yang sudah dapat
ditagih antara kreditur dan debitur (Pasal 1425 KUHPerdata).
Contoh:A berhutang
sebesar Rp. 1.000.000,- dari B dan sebaliknya B berhutang Rp. 600.000,-
kepada A. Kedua utang tersebut dikompensasikan untuk Rp. 600.000,- Sehingga A
masih mempunyai utang Rp. 400.000,- kepada B.
·
Syarat Terjadinya Kompensasi Pasal 1427
KUHPerdata :
o
Kedua-duanya
berpokok pada sejumlah uang;
o Berpokok pada jumlah
barang yang dapat dihabiskan dari jenis yang sama;
o Kedua-duanya dapat
ditetapkan dan ditagih seketika.
·
Tujuan
Utama Kompensasi :
o
Penyederhanaan
pembayaran yang simpang siur antara pihak kreditur dan debitur;
o
Dimungkinkan
terjadinya pembayaran sebagian; dan
o
Memberikan
kepastian pembayaran dalam keadaan pailit.
e.
Pencampuran
Utang diatur dalam Pasal 1436-1437 KUHPerdata
Percampuran kedudukan
sebagai orang yang berutang dengan kedudukan sebagai kreditur menjadi satu
(Pasal 1436 KUHPerdata). Ada dua cara pencampuran utang yaitu :
·
Dengan
jalan penerusan hak dengan alas hak umum. Misalnya: si kreditur meninggal dunia
dan meninggalkan satu-satunya ahli waris, yaitu debitur. Ini berarti bahwa
dengan meninggalnya kreditur, maka kedudukan debitur menjadi kreditur;
·
Dengan
jalan penerusan hak di bawah alas hak khusus. Misalnya: pada jual beli, dimana
penjual kemudian juga menjadi pembeli.
Pada umumnya percampuran utang terjadi pada
bentuk-bentuk debitur menjadi ahli waris dari kreditur atau karena perkawinan.
f.
Pembebasan
Utang diatur dalam Pasal 1438-1443 KUHPerdata
Secara sederhana pembebasan utang adalah Suatu pernyataan sepihak dan
tegas dari kreditur kepada debitur, bahwa debitur dibebaskan dari perutangan.
Pembebasan utang tidak mempunyai bentuk
tertentu dan dapat saja diadakan secara lisan, tetapi untuk adanya kepastian
hukum dan agar adanya bukti yang kuat, maka pernyataan itu harus merupakan
tindakan dari kreditur misalnya dengan mengembalikan surat piutang kepada
debitur.
Ada dua cara pembebasan utang yaitu :
·
Pembebasan
Utang Secara Cuma-Cuma
Pembebasan utang dengan
cuma-cuma harus dipandang sebagai penghadiahan.
·
Pembebasan
Utang Secara Prestasi dari pihak Debitur
Prestasi dari pihak
debitur artinya sebuah prestasi lain, selain prestasi yang terutang dimana
pembebasan ini didasarkan pada perjanjian.
g.
Musnahnya
barang yang terutang diatur dalam Pasal 1444 dan 1445 KUHPerdata
Hancurnya, tidak dapat
diperdagangkan, atau hilangnya barang terutang, sehingga tidak diketahui sama
sekali apakah barang itu masih ada atau tidak ada. Syaratnya adalah bahwa
musnahnya barang itu di luar kesalahan debitur dan sebelum dinyatakan lalai oleh
kreditur.
Debitur wajib
membuktikan bahwa musnahnya barang tersebut adalah diluar kesalahannya dan
barang itu akan musnah atau hilang juga, meskipun di tangan debitur. Jadi dalam
hal ini si debitur telah berusaha dengan segala daya upaya untuk menjaga barang
tersebut agar tetap berada dalam keadaan semula.
h.
Kebatalan
atau Pembatalan perikatan diatur dalam Pasal 1446-14456 KUHPerdata
Bidang
kebatalan dibagi menjadi dua kelompok yaitu :
·
Dapat dibatalkan
Dapat dibatalkan, baru
mempunyai akibat setelah ada putusan hakim yangmembatalkan perbuatan tersebut.
·
Batal
demi hukum
Penyebab timbulnya pembatalan perjanjian,
yaitu :
·
Adanya
perjanjian yang dibuat oleh orang-orang yang belum dewasa dan di bawah
pengampuan (curatele);
·
Tidak
mengindahkan bentuk perjanjian yang disyaratkan dalam undang-undang; dan
·
Adanya
cacat kehendak.
Yang
termasuk berakhirnya perikatan karena undang-undang adalah:
1)
Konsignasi
2)
Musnahnya
barang terutang,
3)
Daluwarsa
Yang
termasuk berakhirnya perikatan karena perjanjian, adalah:
1)
Pembayaran
2)
Novasi
(pembaruan utang)
3)
Kompensasi
4)
Konfusio (percampuran utang;
5)
Pembebasan
utang
6)
Pembatalan
7)
Berlaku
syarat batal
Undang-undang No. 24
Tahun 2000 tentang Perjanjian Internasional juga diatur secara rinci tentang
berakhirnya perjanjian internasional. Ada delapan cara berakhirnya perjanjian
internasional, yaitu:
·
Terdapat
kesepakatan para pihak melalui prosedur yang ditetapkan dalam perjanjian
·
Tujuan
perjanjian telah tercapai
·
Terdapat
perubahan mendasar yang mempengaruhi pelaksanaan perjanjian
·
Salah
satu pihak tidak melaksanakan atau melanggar ketentuan perjanjian.
·
Dibuat
suatu perjanjian baru yang menggantikan perjanjian lama
·
Muncul
norma-norma baru dalam hukum internasional;
·
Objek
perjanjian hilang;
Terdapat hal-hal yang merugikan
kepentingan nasional (Pasal 18 Undang-undang No. 24 Tahun 2000 tentang
Perjanjian Internasional). Di samping kedelapan cara berakhirnya perjanjian
internasional tersebut, di dalam Pasal 19 Undang-undang No. 24 Tahun 2000
ditentukan berakhinya perjanjian sebelum jangka waktunya. Di dalam pasal itu
disebutkan bahwa :
“Perjanjian internasional berakhir sebelum
waktunya, berdasarkan kesepakatan para pihak, tidak mempengaruhi penyelesaian
setiap pengaturan yang menjadi bagian perjanjian dan belum dilaksanakan secara
penuh pada saat berakhirnya perjanjian tersebut.”
Pasal ini memberikan
perlindungan kepada negara peminjam atau pihak swasta bahwa perjanjian yang
berakhir sebelum waktunya tidak mempengaruhi dalam penyelesaian setiap
pengaturan yang menjadi bagian perjanjian dan belum dilaksanakan.
SURAT PERJANJIAN JUAL BELI TANAH
Kami yang bertanda tangan di bawah
ini:
1)
Nama :
AHMAD HAMBAL bin KARTO SUWITO
Umur :
60 Tahun
Pekerjaan : Petani
Alamat : Desa Randu RT.01/II, Cangkringan, Sleman,
Yogyakarta
Nomor KTP : 8081234567890
Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang
selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA.
2)
Nama :
AGUS SETIAWAN, S.H bin SUROSO
Umur : 45
Tahun
Pekerjaan : PNS
Alamat :
Desa Prapag Kidul, Pituruh, Purworejo, Jawa Tengah
Nomor KTP :
3031234567890
Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi yang
selanjutnya disebut PIHAK KEDUA.
Pihak pertama dengan ini berjanji
untuk menyatakan dan mengikatkan diri untuk menjual kepada pihak kedua dan
pihak kedua juga berjanji menyatakan serta mengikatkan diri untuk membeli dari
pihak pertama berupa:
Sebidang tanah Hak Milik yang
terletak di Desa Suromadu RT.5/III, Kecamatan Condong Catur Depok Sleman
Yogyakarta, seluas 10.000 M³ (sepuluh ribu) meter persegi, dengan
batas-batas tanah tersebut adalah sebagai berikut :
·
Sebelah barat : Berbatasan dengan tanah H. Sabar
·
Sebelah timur : Berbatasan dengan tanah Suripto
·
Sebelah utara : Berbatasan dengan tanah Rasyid Rizani
·
Sebelah selatan : Berbatasan dengan
tanah Susilo Bambang
Dengan syarat dan ketentuan yang
diatur dalam 9 (sembilan) pasal, berikut ini:
a.
Pasal 1
Harga Jual
beli tanah tersebut dilakukan dan disetujui oleh masing-masing pihak dengan
harga tanah sebesar Rp.1000.000.000,00 (satu miliar rupiah)
b.
Pasal 2
Cara Pembayarannya yaitu :
·
Pihak kedua akan memberikan uang
tanda jadi sebesar Rp.400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah) kepada
pihak pertama yaitu pada tanggal 10 Maret 2014.
·
Sisa pembayaran sebesar
Rp.600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) akan dibayarkan oleh pihak
kedua pada tanggal 01 April 2014.
c.
Pasal 3
Jaminan dan Sangsinya yaitu :
·
Pihak pertama menjamin sepenuhnya
bahwa tanah yang dijualnya adalah benar-benar milik atau hak pihak pertama
sendiri dan tidak ada orang atau pihak lain yang turut mempunyai hak, bebas
dari sitaan, tidak tersangkut dalam suatu perkara atau sengketa, hak kepemilikannya
tidak sedang dipindahkan atau sedang dijaminkan kepada orang atau pihak lain
dengan cara bagaimanapun juga, dan tidak sedang atau telah dijual kepada orang
atau pihak lain.
·
Jaminan pihak pertama dikuatkan oleh
dua orang yang turut menandatangani Surat Perjanjian ini selaku saksi.
·
Apabila
pihak kedua pada tanggal yang telah ditentukan diatas tidak memenuhi perjanjian
ini yaitu memberikan tanda jadi sebagaimana disebutkan dalam pasal 2 ayat (1)
maka perjanjian ini batal secara hukum.
·
Apabila pihak kedua pada tanggal
yang telah ditentukan diatas untuk pelunasan sebagaimana disebutkan dalam pasal
2 ayat (2), secara hukum perjanjian jual beli ini batal dan pihak pertama akan
mengembalikan uang tanda jadi setelah tanah dalam perjanjian ini terjual dan
tanda jadi akan dikembalikan sepenuhnya.
Kedua
orang saksi tersebut adalah:
1.
Nama :
SUKARWO bin SUMITRO
Umur :
53 tahun
Pekerjaan : Tani
Alamat : Desa Randu RT.01/II, Cangkringan, Sleman, Yogyakarta
2.
Nama :
WIRANTO bin JOKOWI
Umur : 48 tahun
Pekerjaan : Wirausaha
Alamat : Desa
Randu RT.01/II, Cangkringan, Sleman, Yogyakarta
d. Pasal 4
Penyerahannya adalah Pihak pertama berjanji serta mengikatkan diri untuk
menyerahkan sertifikat tanah kepada pihak kedua selambat-lambatnya satu minggu
setelah pihak kedua melunasi seluruh pembayarannya.
e.
Pasal 5
Status
Kepemilikannya yaitu sejak ditandatanganinya Surat Perjanjian ini maka tanah
tersebut di atas beserta segala keuntungan maupun kerugiannya sepenuhnya
menjadi hak milik pihak kedua.
f.
Pasal 6
Pembalik namaan kepemilikan yaitu dengan cara:
1.
Pihak pertama wajib membantu
pihak kedua dalam proses pembaliknamaan atas kepemilikan hak tanah dan bangunan
rumah tersebut dalam hal pengurusan yang menyangkut instansi-instansi terkait,
memberikan keterangan-keterangan serta menandatangani surat-surat yang
bersangkutan serta melakukan segala hak yang ada hubungannya dengan
pembaliknamaan serta perpindahan hak dari pihak pertama kepada pihak kedua.
2.
Segala macam ongkos atau biaya yang
berhubungan dengan balik nama atas tanah dan bangunan rumah dari pihak
pertama kepada pihak kedua dibebankan sepenuhnya kepada pihak kedua.
g. Pasal 7
Masa berlakunya Perjanjian, Perjanjian ini tidak berakhir karena meninggal dunianya
pihak pertama, atau karena sebab apapun juga. Dalam keadaan demikian maka para
ahli waris atau pengganti pihak pertama wajib mentaati ketentuan yang termaktub
dalam perjanjian ini dan pihak pertama mengikat diri untuk melakukan segala apa
yang perlu guna melaksanakan ketentuan ini.
h. Pasal 8
Hal-hal lain yang belum tercantum dalam perjanjian ini akan
dibicarakan serta diselesaikan secara kekeluargaan melalui jalan musyawarah
untuk mufakat oleh kedua belah pihak.
i.
Pasal 9
Penyelesaian Perselisihan yaitu tentang perjanjian ini dan segala akibatnya, kedua belah
pihak memilih menyelesaikan perkara jika terjadi perselisihan di Kantor
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Kabupaten Sleman Yogyakarta.
Demikianlah Surat Perjanjan ini
dibuat dalam 2 (dua) rangkap yang bermaterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum
yang sama, ditandatangani kedua belah pihak dalam keadaan sadar serta tanpa
adanya paksaan atau tekanan dari pihak manapun.
Dibuat di : Sleman
Tanggal : 03 Maret 2014
PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA,
(AHMAD HAMBAL bin KARTO SUWITO) (AGUS SETIAWAN, S.H bin SUROSO)
Saksi-Saksi:
SAKSI I SAKSI
II
(SUKARWO bin SUMITRO) (WIRANTO
bin JOKOWI)
